Проверка договора аренды
12 августа 2020
Темы:
В процессе ведения предпринимательской деятельности от того как вы согласуете договор аренды с арендодателем зависит то, насколько получится минимизировать свои расходы в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.
Процесс согласования договора аренды имеет очень большое значение. И на практике, арендодатели не всегда идут навстречу арендаторам и склоняют к заключению того договора, который может поставить в заведомо кабальные условия лица, арендующего помещение.
Сделаем акцент на тех существенных условиях которые без внимания арендаторам обходить не стоит.
Во-первых, это срок договора аренды. Безусловно, не все арендодатели согласны с государственной регистрацией долгосрочного договора аренды (заключаемого на срок более 1 года) в целях минимизации налогообложения. Поэтому можно встретить ситуацию, когда фактически стороны согласовали долгосрочные арендные отношения, но вместо заключения одного долгосрочного договора аренды, подлежащего государственной регистрации им проще постоянно заключать 11 месячные договоры аренды.
Следует отметить риски арендатора при выборе данного способа взаимоотношений с арендодателем. Так как фактически договор аренды прекращает свое действие по истечении 11 месяцев, арендодатель может отказать в заключении нового аналогичного договора.
Во-вторых, цена договора. Обращайте внимание на то включен ли НДС в размер арендных платежей, либо нет. Если не включен, то размер арендной ставки фактически увеличивается на 20%.
Исключения: Если арендодателем является физическое лицо, или юр.лицо применяющее спецрежим (УСН, ЕНВД) то он не является плательщиком НДС и данное правило применяться не будет.
ВАЖНО: перед подписанием договора закажите выписку из ЕГРН и посмотрите собственника арендуемого вами помещения. В случае:
- если со стороны арендодателя выступают иное лицо, проверьте наличие у него на это полномочий (доверенность);
- если вы берете помещение в субаренду, то нужно внимательно ознакомиться с первичным договором аренды. В нем должен присутствовать пункт о том, что собственник дает согласие на сдачу помещения первоначальным арендатором в субаренду.
В-третьих, если вы заключаете долгосрочный договор, то смотрите на сколько арендодатель вправе увеличивать размер арендной платы. Часто встречаются формулировки о том, что размер может быть увеличен не более чем на 10%.
В-четвертых, помимо внесения арендных платежей арендатор обычно уплачивает обеспечительный платеж. Как правило, он составляет сумму равную двухмесячной стоимости арендной платы. Обращайте внимание на то в каком случае обеспечительный платеж подлежит возврату. В договор может быть включен пункт о том, что при досрочном расторжении договора обеспечительный платеж возврату не подлежит.
В-пятых, отдельное внимание уделяйте неотделимым улучшениям, особенно в том случае, когда вы планируете произвести ремонт арендуемого помещения. Любое изменение помещения, без согласования с арендодателем может привести к расторжению договора аренды. Условие о компенсации неотделимых улучшений также должно быть включено в договор, иначе вы можете понести риски непредвиденных расходов.
В шестых, следует посмотреть о том при каких условиях возможно досрочное расторжение договора. Помимо условий досрочного расторжения договора при нарушении условий арендатором или арендодателем лучше всего включить пункт о возможности расторжения договора по инициативе одной из сторон с обязанностью уведомления за 1 месяц. Если же договор заключен на неопределенный срок, то закон устанавливает срок направления уведомления о досрочном расторжении договора за 3 месяца.
Юристы нашей компании помогут выявить все риски, при заключении вами договора аренды. Для этого не обязательно приезжать к нам в офис, все необходимые документы для проведения правового анализа вы можете прислать к нам на почту lk@vbiznese.ru